« »Rendement studentenhuis kan veel hoger

Gepubliceerd op 08-11-2018

Ja, het rendement op studentenwoningen kan nog veel hoger. Er valt namelijk vaak nog veel te verdienen met de werkelijk optimale afstemming van inkomsten en initiële uitgaven voor studentenwoningen complexen. Tijdens de ontwikkeling van nieuwbouw én herbestemming van gebouwen gaat er nog veel rendement verloren. En daar is men het zich vaak niet van bewust.

Zoeken naar het optimum studentenwoningen

Het is verstandig om tijdens de ontwikkeling van nieuwe en bestaande gebouwen niet alleen huurprijs berekeningen te maken, een ontwerp te laten maken en vervolgens de bouwkosten te bepalen (en daarop vervolgens te gaan bezuinigen). Maar om vanaf het eerste initiatief een optimum te vinden door de stedenbouwkundige mogelijkheden, gebouweconomie en ook gebruiks- en beheerderswensen en dergelijke te mengen.

'dat bouwkosten hierdoor zomaar tot 25% lager kunnen uitvallen, zónder dat het verschil gezien wordt'

Het Bouwbesluit is vanzelfsprekend ook bepalend voor het uiteindelijke ontwerp. Hieronder vermelden we enkele belangrijke ontwerpuitgangspunten in willekeurige volgorde.

Stedenbouw studentencomplexen

Wat zijn de stedenbouwkundige beperkingen maar vooral: wat zijn de stedenbouwkundige mogelijkheden? En, is functiemenging met omliggende percelen wenselijk en bevorderlijk?

Gebouweconomie

Wat is de optimale gebouwvorm waarbij je een minimum gebruikt van wat het duurste is en omgekeerd? Hiervoor kan het verhoudingsgetal xi berekend worden. Gegeven een gebruiksoppervlak kan de optimale gebouwhoogte berekend worden, uitgedrukt in het aantal verdiepingen. Indien het dak bij wijze van voorbeeld met goud belegd zou worden dan zal het gebouwvorm optimum veel verdiepingen kennen. Zo wordt ieder bouwdeel gewogen meegerekend.

De resultante is de optimale gebouwvorm met gelijkblijvende bouwkundige en esthetische kwaliteiten van de bouwdelen. Ervaring leert dat bouwkosten hierdoor zomaar tot 25% lager kunnen uitvallen met gelijkblijvende kwaliteit, zónder dat het verschil gezien wordt.

Naast de gebouweconomische kant zijn er tal van andere aandachtsgebieden, zoals:

Woningontwerp

  • Minimaal 18 m2 verblijfsgebied
  • 55% van gebruiksoppervlakte is verblijfsgebied
  • Waarvan minimaal 11 m² met minimale breedte van 3 m¹

Buitenruimte

  • Al-dan-niet individuele buitenruimte realiseren. Indien keuze voor gezamenlijke buitenruimte dan deze b.v. op het dak te realiseren
  • Als je individuele buitenruimte in de huurpunten wilt laten meetellen dan moet deze buitenruimte minimaal 1,5 m¹ breed worden uitgevoerd
  • Gemeenschappelijke buitenruimte van 1 m² per woning indien gebruiksoppervlakte woning < 50 m²
  • Hou rekening met toekomstige overbouwing van erfgrenzen indien in de toekomst balkons moeten kunnen worden aangebracht
  • Indien het appartement > 50 m² wordt (toekomst gericht) dan individuele buitenruimte minimaal 4 m² met een minimale breedte van 1,5 m¹
  • Aandacht voor bouw- en installatietechnische samenvoegen in toekomst

'bergruimte en fietsenstallingen direct nabij entree situeren, anders onbeheersbare chaos tijdens de exploitatie'

Bergruimte

  • Gemeenschappelijke overdekt én afsluitbare bergruimte van 1,5 m² per woning als gebruiksoppervlakte woning < 50 m² (voor fietsen én containers)
  • Minimaal 5 m² met een minimale breedte van 1,8 m¹ indien het appartement > 50 m² wordt (toekomst gericht)
  • Aandachtpunt voor overige samenvoegingen in toekomst

Badruimte

Minimaal 2,2 m² met een minimale breedte van 0,9 m¹

Enkele overige aandachtspunten

  • Stedenbouwkundig 'maximaal laadvermogen'. Wat past er écht op de plek?
  • Oppassen met toepassen van vloerverwarming- en/of koeling. De student slaapt namelijk in dezelfde ruimte als waar hij in woont en studeert en heeft tijdens slapen behoefte aan een lagere temperatuur. Temperatuur regelen van opgewarmde (vloer)massa is lastig
  • Beheersdersuimte zo situeren dat ook visuele controle mogelijk is
  • Bergruimte en fietsenstallingen direct nabij entree situeren, anders onbeheersbare chaos tijdens de exploitatie

Conclusie rendementsverhoging studentenwoningen

Zoek een optimum in beheers aspecten, huurpunten, huurtoeslaggrens (< 23 jaar), stedenbouw, plattegronden, verkeeraspecten, enz. enz. Maar zoek ook zeker naar het gebouweconomisch optimum en wijk van al deze aspecten gecontroleerd en beredeneerd af. Dán beheers je het ontwikkelproduct en proces.

1463661533c95530559d4dc5f5b9b4368f2f1f5e49.jpg
14636616005bb7a97bd361779835263cb6542b0235.jpg